Waarom een brandverzekering belangrijk is voor huurders

Hoewel het wettelijk geen verplichting is, zal bijna geen enkele eigenaar een huurovereenkomst aangaan zonder dat er een brandverzekering voor het gehuurde pand wordt afgesloten. Voor de gemoedsrust van beide partijen is het uiteindelijk een must, want de gevolgen van een schadegeval zijn soms zo verschrikkelijk dat u er voor de rest van uw leven mee geconfronteerd wordt.

Welk type polis voor een brandverzekering huurder?

Als huurder dient u op het einde van de huurtermijn het pand achter te laten in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de overeenkomst. Tijdens de huurperiode bent u aansprakelijk voor alle schade aan het gebouw, rekening houdend met slijtage, en draait u op voor eventuele schade als u niet kan aantonen dat deze veroorzaakt werd door externe factoren of door derden. Om u in te dekken bestaan er twee opties:

• u sluit zelf een brandverzekering  af
• u verzekert zich samen met de verhuurder in één polis met een clausule ‘afstand van verhaal’.

Dit is ook van toepassing als uw onderneming zich heeft gehuisvest in een gedeelte van een groot complex of als u bijvoorbeeld gezamenlijk met een ander bedrijf kantoorruimte deelt.

De clausule ‘afstand van verhaal’

De huurder hoeft geen aparte brandverzekering af te sluiten en is aansprakelijk voor de werkelijke waarde van het huurpand en de gemeenschappelijke delen en de verhuurder voor de nieuwwaarde ervan. Dit houdt in dat elke schadevergoeding aan de eigenaar toekomt en dat deze zich nooit tegen de huurder kan keren. De verhuurder kan eventueel een deel van deze duurdere premie verrekenen in de huurprijs.

• Het voordeel voor de verhuurder: hij is 100% zeker dat het gebouw verzekerd is voor de volledige waarde.
• Het nadeel voor de huurder: deze optie dekt meestal enkel brand- en waterschade. Bij betwistbare schadegevallen die de verzekering niet wil dekken is het feit dat u beide bij eenzelfde maatschappij verzekerd bent, een heikel punt. Bijkomende dekking voor uw inboedel, voor diefstal en rechtsbijstand is beslist aan te bevelen.

Bent u correct verzekerd en is uw brandverzekering voldoende?

• Als u als huurder zelf een brandpolis afsluit, dan wil de verzekeraar weten hoeveel het gehuurde pand waard is omdat u anders eventueel onderverzekerd zou kunnen zijn. De premie wordt bepaald in functie van een aantal parameters, en dat gebeurt op basis van een evaluatierooster, een vragenlijst die alle aspecten van het gebouw onderzoekt, of aan de hand van een expertise ter plaatse door een verzekeringsexpert. Voor alle duidelijkheid: het gaat enkel om het gebouw en niet om de inboedel.
• Daarna is het belangrijk dat de evolutie met de tijd wordt opgevolgd, omdat in de loop der jaren marktprijzen veranderen. Daartoe dient de Abex-index, die de nieuwprijzenmarkt volgt. Hoewel deze optie niet noodzakelijk in een brandverzekering moet worden opgenomen, is het duidelijke voordeel dat uitbetaalde schadevergoedingen worden aangepast aan de actuele situatie, maar ook het bedrag van de premie evolueert natuurlijk mee… Daarom is het aan te raden dat aanpassingen aan het gebouw aan de verzekeraar worden gemeld.
• Houd er rekening mee dat u om uw inboedel te beschermen een extra verzekering dient af te sluiten, dat lichamelijke letsels niet gedekt zijn, evenmin als diefstal.

Verschil België en Nederland

• In België worden huurders aansprakelijk gesteld voor de schade, tenzij zij kunnen bewijzen dat deze te wijten is aan externe oorzaken zoals toeval, overmacht, constructiefouten van het pand, schadeberokkening vanuit een aangrenzend gebouw…
• In Nederland is het net omgedraaid en ligt de bewijslast bij de verhuurder.